بهبود اجاره نامه چیست و چگونه بر کسب و کار کوچک شما تأثیر می گذارد؟

business1552485 مالکانی که فضای تجاری را اجاره می‌کنند معمولاً باید مبلغ قابل توجهی را در آن فضا سرمایه‌گذاری کنند تا برای نیازهایشان کار کند.

در برخی موارد، بودجه ساخت و ساز برای این بهبودهای اجاره‌ای می‌تواند از اجاره یک سال کامل فراتر رود. اما بهبود مسکن دقیقاً چیست — و چرا آنها مهم هستند؟

به‌عنوان مثال، اگر یک صاحب کسب‌وکار هنگام امضای یک اجاره‌نامه ۱۰ ساله، فرش جدیدی نصب کند و انتظار می‌رود که فرش طی پنج سال باید تعویض شود، هزینه فرش در آن دوره پنج ساله مستهلک می‌شود. این در طول عمر مفید بهبود مستهلک می شود.

اگر انتظار می رود که بهبود ملک اجاره ای بیشتر از مدت زمان تعیین شده طول بکشد – فرض کنید این سناریوی 10 ساله اکنون یک اجاره سه ساله است – هزینه طی سه سال مستهلک می شود.

این به این دلیل است که فرش پس از مدت سه سال در فضا می ماند و مستاجر آن را نگه نمی دارد (یعنی در فضا می ماند). این استهلاک بر اساس مدت اجاره است.

اکثر مستاجران ترجیح می‌دهند که بهبودهای اجاره‌ای خود را توسط صاحبخانه‌شان تامین کنند. در حالی که اکثر مالکان تجاری برای ایفای نقش بانکدار 10 درصد سود دریافت می کنند، معمولاً برای صاحب کسب و کار کوچک ارزش دارد زیرا برای سایر عناصر کسب و کارشان، مانند موجودی، حقوق و دستمزد، و تلاش های بازاریابی یا تبلیغاتی، دسترسی بیشتری به سرمایه وجود دارد.

این ایده خوبی است که در قرارداد اجاره هر چیزی را که می‌خواهید پس از تخلیه محل نگهداری کنید، مشخص کنید. برای مثال، اگر می‌خواهید میز پذیرش سفارشی و لوستر خود را از اتاق هیئت مدیره نگه دارید، باید در اجاره نامه‌تان به عنوان وسایلی که می‌توانید پس از انقضای مدت اجاره با خود ببرید، نام ببرید.

بهبود اجاره نامه چگونه بر مشاغل کوچک تأثیر می گذارد؟

دو زمینه اصلی برای بهبود اجاره نامه وجود دارد:

1. چه کسی قرار است هزینه بهبودها را پرداخت کند؟
2. چه کسی هزینه حذف آنها را پرداخت می کند؟

پاسخ به این دو سوال در قرارداد اجاره بسیار مهم است، اما بیایید در زیر نگاهی عمیق‌تر به معنای هر یک از آنها بیندازیم.

تامین مالی بهبودهای مالکیت اجاره

در مورد فروشگاه‌های خرده‌فروشی، ممکن است دارایی‌های اجاره‌ای همچنان از ساکنان قبلی فضا وجود داشته باشد — اما ممکن است قابل استفاده مجدد نباشند. نمونه ای از این وضعیت ممکن است تبدیل مطب دندانپزشکی به کافی شاپ باشد.

اگر ملک به کار تخریب و بازسازی کامل نیاز دارد، ممکن است مالکان کوچکتر نخواهند هزینه ساخت و ساز کل پروژه را تامین کنند، به خصوص اگر مالک کسب و کار کوچک به خوبی مستقر نباشد. تقسيم هزينه ساخت و ساز امري متداول است، و همچنين ضمانت‌هاي شخصي كه صاحب كسب و كار را ملزم مي‌كند شخصاً اجاره را در طول مدت اجاره جبران كند.

بیایید به یک مستاجر خرده‌فروشی 1000 فوت مربعی با بودجه ساخت 40 دلار در هر فوت مربع (40000 دلار) نگاه کنیم. صاحبخانه ممکن است بودجه 20 دلاری را برای هر فوت مربع در نظر بگیرد.

وقتی در مدت اجاره پنج ساله با 10% مستهلک شود، ارزش این “وام” 2.50 دلار به ازای هر فوت مربع، در سال به اجاره اضافه می کند. اگر صاحبخانه مایل باشد 30 دلار به ازای هر فوت مربع اجاره بدون تأمین مالی برای بهبود اجاره نامه بپذیرد، صاحبخانه ممکن است 32.50 دلار به ازای هر فوت مربع هزینه کند و نیمی از بهبودها را بپردازد.

صاحب کسب و کار سپس برای نیمی دیگر از ساخت و ساز پول نقد پرداخت می کند و صاحبخانه می تواند یک ضمانت شخصی زیرا هنوز 20000 دلار قبل از شروع اجاره به پایان رسیده است.

حذف بهبود مالکیت اجاره

ترمیم یا “ساخت خوب» شرط در اکثر الگوهای قرارداد اجاره وجود دارد. این مستاجر را موظف می‌کند که محل را به وضعیت اولیه یا پایه ساختمان بازگرداند – در غیر این صورت به عنوان پوسته بتنی شناخته می‌شود.

این هزینه معمولاً پنج تا ده دلار در هر فوت مربع است و بسته به سطح ساخت متفاوت است.

بسیاری از صاحبخانه‌ها با حذف این بند موافقت خواهند کرد و به مستاجر اجازه می‌دهند که در انقضای اجاره به سادگی محل را در حالت جارو جارو ترک کنند. با این حال، این امر مستلزم آن است که مالک کسب و کار درخواست حذف بند را در طول مذاکره اجاره نامه کند.

شما معمولاً شانس 50/50 برای حذف موفقیت آمیز این بند را خواهید داشت. این به اهرم مذاکره، سطح جای خالی در پورتفولیوی صاحبخانه، و میزان قابل استفاده مجدد طرح مستاجر برای مستاجران آینده بستگی دارد.

در مذاکره موفق باشید، و اطلاعات بیشتری در مورد راه اندازی کسب و کار کوچک، اینجا. < /a>