راهنمای مبتدیان برای اجرای یک تحلیل مقایسه ای بازار

تعیین ارزش فعلی یک خانه ممکن است دشوار باشد، و بهترین و رایج ترین راه برای فهمیدن اینکه یک خانه واقعاً چقدر ارزش دارد، اجرای یک تحلیل مقایسه ای بازار. و در این پست، یک CMA را تعریف می‌کنیم، و شما را با نحوه انجام یکی از خودتان راهنمایی می‌کنیم.

چرا گزارش CMA را اجرا کنیم؟

گزارش CMA برای تعیین ارزش دقیق یک ملک در بازار فعلی ضروری است، بنابراین مشتری شما می تواند بیشترین سود را برای دلار خود داشته باشد. علاوه بر این، اطلاعات مهمی را هم برای نمایندگان املاک و هم برای مشتریانشان فراهم می کند تا تصمیمات آگاهانه ای در مورد قیمت گذاری و مذاکرات بگیرند.

گزارش CMA با در نظر گرفتن املاک قابل مقایسه، به تضمین یک قیمت فهرست منصفانه و رقابتی کمک می‌کند و به فروش موفقی منجر می‌شود. بنابراین بیایید به این بپردازیم که چگونه می‌توانید برنامه خود را اجرا کنید.

چگونه یک تحلیل مقایسه ایe بازار انجام دهیم

1. محله را بشناسید.

تجزیه و تحلیل مقایسه ای بیش از محاسبه قیمت خانه ها در منطقه شما را شامل می شود. در واقع، یک آشنایی و تجربه نماینده با بازار محلی می تواند به طور قابل توجهی بر دقت CMA تأثیر بگذارد.

برای تعیین قیمت مناسب، باید با محله آشنا باشید و از ارزش تاریخی، کنونی فروش و اجاره املاک در آن منطقه مطلع باشید.

در دهه گذشته محبوبیت فزاینده ای از اجاره خانه های تک خانواده در آمریکای شمالی افزایش یافته است — تقریبا 50,000 از آنها در سال 2020 برای اجاره ساخته شده اند، در مقایسه با حدود 14,000 ساخته شده در سال 2010. اگر قبلاً با آن آشنایی ندارید محله، آن را شخصاً یا از طریق نمای خیابان Google بررسی کنید.

کیفیت کلی محله را ارزیابی کنید و بلوک های جذاب و نه چندان جذاب را شناسایی کنید. نزدیکی آن به پارک ها، مناطق مدرسه و سایر امکانات را بررسی کنید.

به جذابیت منازل در آن منطقه نگاه کنید و هرگونه ویژگی منفی مانند نزدیکی به بزرگراه پر سر و صدا یا ساختمان های تجاری ویران را شناسایی کنید.

2. ویژگی فهرست را به صورت آنلاین از قبل ارزیابی کنید.

اگر ملک مورد نظر قبلاً فهرست شده است، قبل از مشاهده فهرست با مشتری خود، آن را به صورت آنلاین مرور کنید. این به شما یک ایده اولیه از آنچه که باید قبل از بازدید حضوری از آن انتظار داشته باشید، می دهد.

تا آنجایی که می توانید اطلاعات بیشتری درباره ملک جمع آوری کنید، از جمله سال ساخت، اندازه خانه، اندازه قطعه، نوع ساخت، معماری، و وضعیت. اطلاع داشتن مزیتی برای اولین ملاقات با فروشنده به شما می دهد.

3. اموال را شخصاً ارزیابی کنید

برای جمع‌آوری اطلاعات دقیق مورد نیاز برای تهیه گزارش دقیق، شخصاً از ملک بازدید کنید.

به مهم‌ترین معیارهای آن، مانند اندازه، چیدمان، سن، وضعیت، پرداخت‌ها و محوطه‌سازی، و همچنین هر ویژگی که ممکن است ارزش افزوده داشته باشد، از جمله استخر، زیرزمین کامل، گاراژ بزرگ، یا زمین بزرگ توجه کنید.

و مراقب مسائلی باشید که ممکن است روی قیمت تأثیر منفی بگذارد، مانند سقفی که نیاز به تعمیر دارد، وضعیت کلی نامناسب، فقدان تهویه مطبوع مرکزی، یا سایر مسائل پنهان.

4. خواص قابل مقایسه در منطقه را انتخاب کنید.

انتخاب بهترین سه یا چهار ملک قابل مقایسه در منطقه برای دقت تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای بسیار مهم است.

برای انتخاب، اسکن MLS، Zillow، Property Shark ، یا Redfin برای دارایی هایی که اخیراً فروخته شده یا بسته شده اند، فهرست های فعال، در انتظار فروش، و فهرست های منقضی شده.

سپس، این سه عامل مهم را در نظر بگیرید:

• زمانی که ملک قابل مقایسه فروخته می‌شود: در یک بازار داغ املاک و مستغلات که قیمت‌ها به سرعت افزایش می‌یابد، قیمت خانه‌ای که یک سال قبل فروخته شده ممکن است امروز نامربوط باشد. گزارش CMA باید دارایی‌ها را با تاریخ فروش تا حد ممکن – به طور ایده‌آل در چند هفته قبل بررسی کند. اگر بازار کندی است و از کامپوزیت‌هایی استفاده می‌کنید که چندین ماه قبل فروخته شده‌اند، ممکن است لازم باشد قیمت‌ها را بر اساس نحوه تکامل بازار تنظیم کنید.
• جایی که قرار دارد: مکان کامپ های انتخاب شده باید تا حد امکان به ویژگی موضوع نزدیک باشد. اگر آنها در یک محله، بخش فرعی، و منطقه مدرسه باشند یا در فاصله یک مایلی ملک ذکر شده باشند، بهتر است. مناطق مسکونی می توانند از یک بلوک به بلوک دیگر متفاوت باشند. برخی از املاک در کنار یک پارک آرام قرار دارند، در حالی که برخی دیگر در همان محله ممکن است در کنار یک جاده شلوغ باشند. این تغییرات ظریف می تواند منجر به تفاوت قیمت قابل توجهی شود.
• ویژگی‌های اصلی آن چیست؟ این به ویژه در مورد تعداد اتاق خواب، حمام، متراژ مربع و اندازه زمین صدق می کند. اگر اندازه انتخاب سخاوتمندانه است، از املاکی با انواع ساخت و ساز و سبک های معماری مشابه استفاده کنید. خانه‌هایی با ویژگی‌های مشابه ایده‌آل هستند، اما این ممکن است همیشه امکان‌پذیر نباشد، مگر اینکه خانه در یک زیرمجموعه توسعه‌یافته قرار داشته باشد که همه خانه‌ها یکسان به نظر می‌رسند.

5. گزارش تحلیل مقایسه ای بازار

را تهیه کنید

با استفاده از فرم گزارش الگوی ارائه شده به همراه MLS یا سایر راه حل های نرم افزاری، اطلاعاتی را که برای ویژگی های قابل مقایسه انتخاب شده و ویژگی موضوع خود جمع آوری کرده اید وارد کنید.

ممکن است برای جبران تفاوت‌های ساختاری و تطبیق بهتر با ویژگی موضوع، تعدیل‌های قیمت لازم باشد. به عنوان مثال، اگر ملکی که شما قیمت گذاری می کنید دارای سه اتاق خواب است و اتاقی که آن را با آن مقایسه می کنید فقط دو اتاق خواب دارد، باید قیمت را مطابق با آن تنظیم کنید.

اکنون زمان انجام محاسبات است. پس از انجام تنظیمات لازم، قیمت فروخته شده (تعدیل شده) هر ملک را بر متراژ آن تقسیم کنید تا قیمت فروخته شده در هر فوت مربع را بیابید.

قیمت فروخته شده هر ملک / متر مربع هر ملک = قیمت فروخته شده هر فوت مربع

سپس، میانگین قیمت محاسبه شده در هر فوت مربع را برای املاک قابل مقایسه خود در فوت مربع ملک موضوع خود ضرب کنید تا ارزش بازار فعلی آن را بدست آورید.

متوسط ​​قیمت هر فوت مربع املاک قابل مقایسه x متر مربع ملک موضوع = ارزش بازار فعلی

برای جمع بندی، گزارش CMA شما باید شامل موارد زیر باشد:

• آدرس موضوع و ویژگی های قابل مقایسه
• اطلاعات و ویژگی های هر ملک
• قیمت های فروخته شده اقلام قابل مقایسه
• مجموع متراژ هر خانه
• مقادیر تنظیم برای اندازه زمین، اتاق خواب، حمام، و گاراژ
• قیمت های فروش تعدیل شده
• ارزش دلار در هر فوت مربع
• مقدار ویژگی موضوع

قیمت نهایی فهرست محاسبه شده ممکن است نیاز به اصلاح بیشتری داشته باشد، بسته به اینکه بازار در آن زمان چقدر رقابتی است. موجودی بالای خانه‌های برای فروش می‌تواند قیمت‌ها را کاهش دهد، در حالی که موجودی کم ممکن است قیمت درخواستی شما را به سمت بالا بکشاند.

نمونه گزارش تحلیل مقایسه ای بازار

وقتی حدود سه ملک را شناسایی کردید که در یک منطقه با ویژگی‌های مشابه فروخته شده‌اند، وقت آن است که آنها را برای تجزیه و تحلیل در یک صفحه گسترده قرار دهید. مثال زیر ساده شده است و بر اساس داده های واقعی بازار نیست:

با مشخص کردن هر دارایی، یک نماینده می‌تواند هزینه هر ویژگی و نحوه تأثیر آن بر ارزش کلی هر خانه را ارائه دهد.

قیمت فروش هر یک از سه ملک تنظیم شده است تا تقریباً با ارزش ارزش ملک مورد نظر شما یکسان باشد. ویژگی های مطلوب تر از قیمت فروش هر ملک کسر می شود، در حالی که ویژگی های کمتر مطلوب اضافه می شود.

قیمت‌های فروش تعدیل‌شده محدوده پیشنهاد مناسب 402500-432000 دلار را نشان می‌دهد. این محدوده قیمت پیشنهادی ملک مورد نظر را با ویژگی های مورد نظر آنها منعکس می کند.

در طول این بخش از تجزیه و تحلیل، مهم است که هر ویژگی را بر اساس شباهت آن به ویژگی های مورد نظر وزن کنید. دارایی شماره 2 بیشترین تنظیمات را داشت، بنابراین کمترین وزن را دارد. دارایی شماره 3 کمترین میزان تعدیل را داشت و بیشترین وزن را به خود اختصاص داد. پس از مشخص شدن وزن‌ها، قیمت‌های تعدیل‌شده در ارزش وزنی ضرب می‌شوند و برای تعیین پیشنهاد با هم جمع می‌شوند.

تخمین دقیق‌تر قیمت درخواستی در این شرایط 409000 دلار بر اساس خانه‌های مشابه در منطقه‌ای است که در بازار یافتید.

از CMA به نفع خود استفاده کنید

یادگیری و درک هدف تجزیه و تحلیل بازار مقایسه ای می تواند باعث صرفه جویی در پول شما در طول شکار خانه بعدی شود – یا زمانی که تصمیم به فروش دارید درآمد بیشتری کسب کنید. در هر صورت، انجام تحقیقات خود و داشتن اعدادی برای پشتیبانی از آن می تواند به شما کمک کند تا در مورد قیمت به طور موثرتری مذاکره کنید.

یادداشت سردبیر: این پست در ابتدا در نوامبر 2018 پست شد و برای جامعیت به‌روزرسانی شده است.